股投网“作为政府部门来讲,我们赞同开发企业一次性降价到位,促进市场的回暖。同时,也希望房地产开发企业能够认清目前的房地产市场形势,主动挤压自己的利润空间……”2009年3月26日,北京市建委房地产管理处处长王荣武在做客首都之窗访谈时认为,近期的市场成交情况显示,开发商必须一次性降价到位才能吸引买家,成交量才能真正上去。

“赞同开发企业一次性降到位”——“赞同”谁呢?至少有两位专家提出过类似的建议:一位是摩根大通中国首席经济学家龚方雄,一位是甘肃农业大学副教授贺有利。贺博士甚至上书国务院,认为房价应该实行一次性大幅下调。他表示,消费者的消费和投资具有“买涨不买跌”的特点,总想在最低点进行消费和投资。因此,一步步一次次逐渐降价的“添油战术”,将导致消费者观望,影响消费者的消费,加剧经济危机。

自2007年秋天出现“拐点”以来,消费者大都持币观望,开发商大都死挺硬扛,虽然开发商开始降价促销,但下调的幅度很小,消费者普遍认为远远没有到位。近几个月,楼市成交量虽然也有所抬头,但总体上仍未“解冻”。随着国际金融危机对中国经济影响的加深,楼市的重启以及对内需的拉动就显得更加重要和紧迫。如何尽快打破这一僵局呢?各界人士也都提出了很多建议,“一次性降到位”就是其中的一种。

那么,“房价一次性降到位”是不是一个合理化的建议呢?我认为这只是一个理想化的想法,根本没有可操作性。

“一次性大幅下调”要成功实施,必须具备一个前提,即有一个公认的合理的价格,可是,这个价格是多少呢?所在地区不同、城市的区位不同、建筑的成本不同、营销的策略不同……开发商认为合理的,消费者可能不买账;消费者认为合理的,开发商可能不认可。更何况,消费者的房价预期也不一样,开发商的承受能力也有差别。现在最要害的问题,就是消费者与开发商在房价上的分歧太大,即使开发商来一次大幅度的降价并称之为“一步到位”,消费者也可能继续观望,因为降价的幅度可能与他们的期望仍有很大的距离。事实上,早就有开发商在降价时声称已经降到位了,甚至有开发商与业主签下了“如再降价,退还差价”的合同,但这种做法并没有得到市场普遍认可。

在市场上做买卖,总少不了讨价还价。卖家先出个价,买家大砍一刀;卖家再让一点,买家也让一点;几个回合下来,或许就能成交。即使卖家心里早就有了对折的底牌,也不会“一步到位”式地先亮出来;买方也是一样。如果卖家一开始就打了对折,买家肯定认为还有还价的空间。买卖衣服如此,买卖房子也一样——僵局只能在博弈中慢慢地打破,很难“一次性”地完成。

股投网楼市的僵持确实太久了,谁都希望早破僵局,但这注定不可能一蹴而就。政府可以出台宏观调控政策引导,但最终还只能由市场说了算。随着僵持时间的延长,开发商会被迫一步一步地降价,消费者的预期也会有所调整,双方落差缩小就有可能最终达成妥协。不过,即使是到了“解冻”的那一天,也很难说哪一个价格是合理的,因为房价也将随着供求关系的变化,而始终处于浮动之中。